Zakup mieszkania na wynajem - czy to się nadal opłaca?

 

 

Kupno mieszkania na wynajem - czy to się nadal opłaca?



Rynek mieszkaniowy w Polsce uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym ciągu bardzo wiele brakuje mnie do sytuacji panującej po krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje nam od kilkuset tysięcy aż do kilku milionów mieszkań. Lub to znaczy, że zakup mieszkania na wynajem jest dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

 

 

Dobór nieruchomości



Planowanie zakupu posiadłości na wynajem powinniśmy rozpocząć od wyboru nieruchomości. Głównym krokiem będzie określenie tegoż co i gdzie zechcemy kupić. nieruchomości na wynajem tu nie tylko domu, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje noclegowe. Rynek w miastach powstrzymuje się głównie do mieszkań, dlatego w dalszej części tekstu skupimy się oczywiście na nich. Jednak rozstrzygnięcie o tym, że chcemy nabyć mieszkanie to jeszcze nie zaakceptować wszystko. Innym rynkiem będą duże miasta, takie jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze miasta jak Radom, Bydgoszcz lub Kielce. Ceny nieruchomości po Warszawie mogą być nawet kilkukrotnie wyższe niż w mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środku Warszawy może kosztować mniej więcej 8 000 - 10 000 złotych za metr kwadratowy. Dla trzydziesto metrowego baru będzie to więc przynajmniej ćwierć miliona złotych. Zbytnio te same pieniądze po mniejszych miastach możemy nabyć dwa, a niekiedy chociażby trzy lokale o podobnej powierzchni. W poszczególnych miejscowościach również występują czasem wielkie różnice w cenach lokali. Wspomniana wcześniej kawalerka przy centrum Warszawy będzie posiadała inną cenę niż ten sam lokal położony dzięki obrzeżach miasta - na Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości często podkreślają, że najważniejsze tuż przy zakupie nieruchomości są 3 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja jak i również po raz kolejny lokalizacja. Z drugiej strony mniejsze miasta oferują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a następnie dzielnicy to już nie zaakceptować lada wyzwanie. A pozostaje jeszcze sam wybór pubu. Najchętniej wynajmowane są mieszkania dwupokojowe i kawalerki, choć w miastach studenckich popularnym rozwiązaniem jest też najem mieszkań na pokoje żakom.

 

 

Zakup nieruchomości: za gotówkę bądź na raty?



Inwestowanie po nieruchomości na wynajem przeważnie odbywa się na jeden z dwóch sposobów. Albo lokal kupowany jest w całości za gotówkę, albo zbyt pomocą kredytu hipotecznego. W poniższym pierwszym przypadku mieszkanie dzierży stanowić ochronę kapitału, natomiast pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jakim sposobem odsetki od lokaty bankowej. W przypadku zakupu za kredyt inwestycja ma charakter w wyższym stopniu spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może powiększyć rentowność inwestycji. Konieczne wydaje się przecież zainwestowanie o sporo mniejszej kwoty niż obok zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej po takiej sytuacji wystarczy co najmniej 10% wkładu własnego oraz drugie tyle na koszty okołokredytowe i mały remont lokalu. Różnicę zauważać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w sytuacji zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może dać wyraz się nawet wielokrotnie lepsza przy zakupie z wsparciem kredytu mieszkaniowego. Przyczyna jest nieskomplikowana - jeśli skorzystamy z pomocy banku, nie musimy wykładać wszystkich środków finansowych. Przy zakupie lokalu za 100 000 złotych nasze inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 złotych. Nawet po uwzględnieniu wydatków kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

 

 

Strategia kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o doborze lokalu została już zakończona, czas na procedury kredtyu. Warto się do tych propozycji przygotować wcześniej. Od chwili podjęcia decyzji o nabyciu do zakończenia wszystkich rzeczy w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet trzy miesiące. W tym momencie konieczne będzie skompletowanie papierów potwierdzających uzyskiwane dochody a także informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie zaakceptować będziemy tu szczegółowo analizować całej procedury, bo ma możliwość ona się dość znacznie różnić w zależności od potrzeb kredytobiorcy, oferty banku czy w końcu samej nieruchomości. Warto jednak zaprojektować sobie w budżecie sumę w wysokości około 10% na poczet wszystkich kosztów związanych z finalizacją transakcji. A będą to koszty prowizji biura nieruchomości, prowizja i koszty bankowe, koszty ubezpieczeń czy w końcu sam rachunek zapłacony w kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata w agencji nieruchomości, 2% datku od czynności cywilnoprawnych jak i również inne wydatki mogą być trzymane się dość sporym wydatkiem przy zakupie nawet drobnego lokalu na wynajem.

 

 

Naprawę nieruchomości przeznaczonej na wypożyczenie



Po sfinalizowaniu transakcji przybywa czas na kolejną rezolucję: czy lokal remontować, lub od razu przeznaczyć dzięki wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, iż od razu pojawiają się przepływy pieniężne nieruchomości rzeszów pozwalające dzięki spłatę raty kredytowej. Aczkolwiek czasem lepiej z naszym zaczekać i wykonać nieduży bądź nawet całkiem znaczny remont lokalu. Jeśli apartament tego wymaga, a nakłady finansowe pozwalają, możemy przeprowadzić remont kapitalny. To nakład pieniężny około 1000 złotych dzięki metr kwadratowy lokalu. Niższe remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek tejże kwoty. Pamiętajmy też na temat wyposażeniu w sprzęt AGD czy meble. Rozważając wszelkie opcje musimy pamiętać, że mieszkania są produktem takim samym, jak wszystkie inne i najemcy wynajmują nie tylko portfelem, ale też i wzrokiem. Ładniejsze lokale, po remoncie kapitalnym jak i również dobrze wyposażone szybciej mieszczą najemców niż takie tylko mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są także czynsze w lokalach według remoncie. Czy więc wyremontować lokal? Wszystko zależy od czasu jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Co poniektórzy wybierają mieszkania w których konieczne jest jedynie pomalowanie aktualnosci ścian i wstawienie kilku nowych mebli. Dla innych o wiele lepszą inwestycją jest zakup mieszkania po stanie do remontu doskonałego i wykonanie wymiany każdego elementów lokalu. To kolejne rozwiązanie jest o tak wiele korzystne, że daje wiedzę o stanie wszystkich frakcji lokalu - od podłóg aż po dach. I aczkolwiek kosztuje sporo pieniędzy, przynosi szansę na kliknij aby przeczytac wiecej uniknięcie po przyszłości wydatków na nieprzewidziane awarie czy też w sam remont w ciągu najbliższych kilku lat. A w połączeniu z wyższym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie staje się dla wielu jednostek idealnym wyborem inwestycyjnym.

 

 

Wypożyczenie mieszkania: samodzielnie czy za pośrednictwem pośrednika?



W Polsce przeważają trzy rozwiązania związane spośród wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco mniejszą popularnością cieszą się usługi najmu rzeszów nieruchomościsprawdz tutaj za pośrednictwem biur nieruchomości oraz specjalnych spółek zarządzających lokalami na najem. Biura nieruchomości oferują zazwyczaj opcję tylko i wyłącznie jednorazowego znalezienia najemcy, za co pobierają prowizję w wysokości jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość ogromny koszt i może okazać się ponoszony często, jeśli najemcy dostosowują się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm kierujących nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową wartość miesięcznego czynszu dokonują wszystkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najlepsze dla osób inwestujących dzięki dużą skalę lub mających mieszkania na wynajem przy mieście (miastach) w którym nie mieszkają. Dojazd wraz z Warszawy do Radomia według kilkusetzłotowy czynsz czy w okresową kontrolę może spałaszować olbrzymią część przychodów i zabrać wiele czasu. Posługi firmy zewnętrznej mogą zapewnić obsługę lokalu 24h w dobę przez 7 dni w tygodniu, bez konieczności samodzielnego angażowania się po naprawy czy poszukiwanie dzierżawcy. To rozwiązanie jest doskonałe dla osób ceniących swój czas. I choć kosztuje od kilku do kilkunastu procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i gwarancję, że wynajmowane lokale istnieją w dobrych rękach.

 

 

Przychody, wydatki i podatki



Na koniec przyjrzyjmy się wciąż przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela posiadłości. Przychody to nie jedynie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania umowy przez najemcę lub równoczesne opłaty wskazane w porozumieniu najmu. Pamiętać należy też o kosztach. O ile czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz każde opłaty za media zazwyczaj bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu hipotecznego ponosi właściciel. Po zależności od konstrukcji dokumenty urzędowe najmu właściciel lub najemca mogą odpowiadać za sprzęt AGD czy meble. Dużym kosztem dla właściciela baru będą też okresowe remonty mieszkania. Wszystkie te nakłady nie są pokryte za pośrednictwem najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W wybranych sytuacjach mogą one znacząco przewyższyć miesięczne przychody wraz z tytułu najmu lokalu. Zaś pamiętać musimy jeszcze o podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Ma możliwość to być podatek prawidłowy ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej aktywności gospodarczej czy w końcu podatek ryczałtowy w poziomie 8, 5% od wszelkich przychodów. Sam wybór formy opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część rozwikłań daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest natomiast najprostszy, ale nie umożliwia obniżenie podstawy opodatkowania w żaden sposób. Każdy asortyment wpływa na rentowność inwestycji w nieruchomości i może spowodować, że znacząco pani wzrośnie lub spadnie. Zabierając pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań na wynajem, nie warto szczędzić czasu i pieniędzy w zdobywaniu wiedzy, a porada księgowej powinna być pewną z pierwszych, jaką usłyszymy.

 

 

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w mieszkania na wynajem jest po Polsce coraz popularniejszym pomysłem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie jest wysoka i po dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat bankowych. A ponieważ Polacy stają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy przy miastach poza swoim miejscem zamieszkania, rynek lokali dzięki wynajem powinien się rozwinąć w najbliższych latach w dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele służące do nadrobienia za państwami Europy Zachodniej, a sam zbyt najmu musi wyjść spośród szarej strefy. Prawa najemców i właścicieli mieszkań także powinny zostać uregulowane przy taki sposób, by obie strony umowy były faktycznie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję najmu i dobre zwroty wraz z inwestycji, a wynajmującym ochrona umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu jego obowiązków.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Comments on “Zakup mieszkania na wynajem - czy to się nadal opłaca?”

Leave a Reply

Gravatar